부동산 관련 주식을 보다 보면 대형 리츠나 초대형 개발사에만 시선이 쏠리기 쉽습니다. 하지만 실제 현장을 기준으로 보면, 도시의 구조 자체를 바꾸는 ‘작고 강한’ 회사들이 존재합니다.
제가 **CHCI(Comstock Holding Companies)**를 처음 인식하게 된 것도 그런 이유였습니다. 버지니아 Reston Station 일대를 살펴보던 중, 유독 완성도 높은 복합 개발과 안정적인 운영 구조가 눈에 띄었고, 그 중심에 CHCI가 있었습니다. 이후 주가가 2025년 YTD 기준 약 82% 상승하면서 시장의 관심도 자연스럽게 커졌습니다.
이 글에서는 SEC EDGAR(DART, CIK 1299969) 공시 자료를 기반으로, CHCI를 단순한 부동산 회사가 아닌 TOD(Transit-Oriented Development, 교통지향 개발) 전문 자산관리 기업으로 바라보며, 실제 사용자의 관점에서 정보를 정리해 보겠습니다.
회사 개요와 자산경량(Total Asset-Light) 사업 구조
CHCI는 1985년 설립된 이후, 지금은 자산을 직접 많이 보유하지 않으면서도 수수료 기반 수익을 창출하는 자산경량(asset-light) 모델로 운영되는 부동산 회사입니다. 본사는 버지니아 Reston Metro Plaza에 위치해 있으며, 워싱턴 DC 메트로 지역을 핵심 활동 무대로 삼고 있습니다.
제가 인상 깊게 느낀 부분은, 이 회사가 단순히 건물을 짓는 개발사가 아니라는 점입니다. 자산관리, 부동산 운영, 개발·건설 관리, 그리고 공동투자 플랫폼까지 한 번에 엮어 수익을 창출합니다. 현재 AUM(운용자산)은 약 50억 달러, 관리 면적은 1,000만 sq ft 수준으로, 상업시설 점유율 93%, 주거시설 점유율 96%라는 수치는 현장 체감 안정성과도 잘 맞아떨어집니다.
이 구조 덕분에 부동산 경기 변동에도 비교적 유연하게 대응할 수 있고, 실제로 부채 부담이 낮은 재무 구조를 유지하고 있다는 점이 장점으로 느껴졌습니다.
40년 역사 속 전략적 전환과 TOD 집중 배경
CHCI의 역사를 살펴보면, 초반에는 Comstock Homes라는 이름으로 일반 주택 건설이 중심이었습니다. 그러나 2012년을 기점으로 전략이 크게 바뀝니다. 제가 공시 자료를 보며 가장 중요하다고 느낀 부분도 바로 이 시점입니다.
이때 CHCI는 주택 분양 중심 모델에서 벗어나, TOD(교통지향 개발) 중심의 복합 자산 운영 회사로 방향을 틀었습니다. 워싱턴 DC 인근은 메트로를 중심으로 인구와 수요가 밀집되는 구조인데, CHCI는 이를 누구보다 빠르게 읽었습니다.
이후 Reston Station, Loudoun Station 같은 대형 프로젝트를 기반으로 장기 수수료 수익 모델을 구축했고, 2019년에는 **기관 공동투자 플랫폼(IVP)**까지 론칭하며 외부 자본을 유연하게 끌어들이는 구조를 완성합니다. 최근에는 ParkX 주차 운영 사업까지 확장되며, 단순 개발을 넘어 ‘운영 수익’의 비중이 점점 커지고 있다는 점이 인상적이었습니다.
핵심 프로젝트와 서비스 포트폴리오 체감 분석
CHCI의 프로젝트를 하나씩 살펴보면, “왜 이 회사가 TOD 마스터라고 불리는지” 체감이 됩니다.
대표 사례인 Reston Station은 주거, 오피스, 상업, 교통이 자연스럽게 결합된 구조로, 현장을 상상해 보면 단순한 건물이 아니라 하나의 도시 단위에 가깝습니다.
서비스 구조는 크게 네 가지입니다.
첫째, 자산운용 – 상업·주거 자산을 기관 투자자 대신 운용하며 안정적인 관리 수수료를 확보합니다.
둘째, 자산관리 및 운영 – 임대, 유지보수, 수익 극대화를 담당합니다.
셋째, 개발·건설 관리 – 공공·민관협력(PPP) 프로젝트까지 포함됩니다.
넷째, ParkX 주차 관리 사업 – 이 부문은 2025년 기준 **YTD 매출 성장률이 126%**로, 실제 성장 동력이 되고 있습니다.
직접 부동산을 매입해 큰 위험을 떠안기보다, 도시의 흐름 위에서 수익을 관리하는 구조라는 점이 CHCI의 가장 큰 특징입니다.
최근 실적과 재무 구조에서 느껴지는 안정성
DART 기준 2024년 CHCI 매출은 5,129만 달러(+14.7%), 순이익은 **1,456만 달러(+82.9%)**로 집계됩니다. 특히 눈에 띄는 지표는 **ROE 약 31%**입니다. 이는 자산 효율성이 매우 높다는 의미로, 자산경량 모델의 효과를 숫자로 증명합니다.
2025년 3분기 기준으로는 매출 1,330만 달러, 순이익 50만 달러를 기록했으며, 유동비율 9.32라는 수치는 단기 재무 안정성 측면에서 상당한 여유가 있음을 보여줍니다.
총자산은 6,759만 달러로 증가했고, 부채 부담도 낮은 편이라 금리 변동 국면에서도 비교적 방어적인 구조를 유지하고 있습니다.
제가 개인적으로 긍정적으로 본 부분은 현금흐름과 수수료 기반 매출 비중입니다. 부동산 가격이 흔들려도 관리 수익은 유지되는 구조라는 점에서, 변동성이 큰 개발주와는 성격이 다릅니다.
투자 관점에서 본 전략, 기회와 주의점
CHCI의 투자 포인트는 명확합니다.
첫째, 워싱턴 DC 메트로 핵심 입지(TOD) 집중 전략.
둘째, 자산경량 + 수수료 기반 모델로 인한 안정성.
셋째, ParkX 및 IVP 확장을 통한 추가 성장 여지입니다.
현재 주가는 2025년 YTD 약 82% 상승했지만, 여전히 P/B 기준 저평가로 평가받는 구간이라는 분석도 존재합니다. 애널리스트 목표가는 대략 12.5~18달러 범위로, 실적 성장률을 감안하면 추가 가능성도 열려 있습니다.
다만 주의할 점도 분명합니다. 규모가 작은 소형주(Small Cap) 특성상 거래량 변동성이 있고, DC 상업용 부동산 시장 및 금리 환경에 영향을 받을 수 있습니다. 또한 특정 지역 집중 전략이 장점이자 동시에 리스크로 작용할 수 있습니다.
마무리
CHCI는 화려한 개발사도, 단기 테마주도 아닙니다. 대신 40년 동안 도시의 구조를 이해하며 진화해 온 TOD 전문 자산 운영 기업입니다.
공시 자료(DART)를 하나씩 따라가다 보면, 이 회사가 왜 높은 ROE와 안정적인 실적을 만들어내는지 자연스럽게 이해하게 됩니다.
부동산 주식에서 안정성과 성장의 균형을 찾고 있다면, CHCI는 한 번쯤 깊이 들여다볼 가치가 있는 종목입니다.
물론 모든 투자는 스스로의 판단과 리스크 관리가 전제되어야 합니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 투자 판단의 최종 책임은 투자자 본인에게 있음을 꼭 기억하시기 바랍니다.